trait de côte :
déterminer la valeur, le premier pas vers la sortie du blocage
Un phénomène devenu catégorie juridique
Le basculement date de la loi Climat et Résilience d’août 2021, complétée par l’ordonnance du 6 avril 2022 : l’érosion y est désormais considérée comme un phénomène prévisible. Ce changement de qualification est décisif. Un aléa prévisible ne relève plus de la fatalité mais de l’aménagement, et donc de la responsabilité de ceux qui vendent, achètent ou exploitent.
Les communes les plus vulnérables sont identifiées par décret. La liste de 2022 comptait 122 communes, et le texte publié en 2026 en ajoute une cinquantaine. L’outre-mer est en première ligne : plus de la moitié des communes de Martinique figurent sur la liste, et 40 % de celles de Mayotte. Pour les professionnels qui interviennent aux Antilles ou en Guyane, la question n’a donc rien d’abstrait.
Cartographier pour objectiver
Chaque commune inscrite doit produire une carte locale d’exposition. Son PLU délimite la zone exposée à l’horizon de trente ans, puis celle exposée entre trente et cent ans. Les communes de la première liste avaient jusqu’en avril 2026 pour intégrer ces cartes dans leurs documents d’urbanisme.
L’effet sur les valeurs passe par l’information. Ces cartes seront publiées sur Géorisques et alimenteront l’état des risques que le vendeur ou le bailleur doit remettre à l’acquéreur ou au locataire. Le risque cesse d’être une impression générale pour devenir une donnée opposable, parcelle par parcelle. C’est la condition d’une repricing : un acquéreur informé négocie.
Comment se calcule la valeur d’un bien menacé
Le législateur a prévu sa propre méthode. Pour l’exercice du droit de préemption, la valeur est déterminée en priorité par comparaison avec des biens de même qualification situés dans la même zone d’exposition. À défaut, une décote proportionnelle à la durée de vie résiduelle prévisible s’applique à un bien similaire situé hors zone. Autrement dit, la puissance publique valorise un bien exposé comme un actif à durée limitée, et non comme un actif pérenne.
Le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière (BRAEC) prolonge cette logique. Conclu entre un bailleur public et un preneur, il porte sur des bâtiments situés en zone exposée, pour une durée de 12 à 99 ans, avec un mécanisme de résiliation anticipée qui tient compte de l’évolution de l’érosion. Il est cessible, mais son prix de cession est encadré pour éviter des droits réels vendus à une valeur disproportionnée au regard de la durée de vie du bien. Le message est clair : en zone exposée, on ne vend plus la pleine propriété d’un emplacement, on loue du temps.
Résidentiel : un retournement réel mais inégal
L’ampleur des enjeux chiffrés reste, à ce stade, mesurée. Un inventaire de l’IGEDD recense 5 200 logements pour une valeur estimée à 1,1 milliard d’euros, et des bureaux et commerces valant 120 millions. À cinq ans, le Cerema identifie 1 046 bâtiments, principalement résidentiels et commerciaux, pour environ 240 millions d’euros hors Guyane et Mayotte.
Ces montants, modestes à l’échelle du marché national, masquent une réalité locale : la dépréciation se concentre sur quelques linéaires très précis. Plusieurs juristes préviennent que la valeur des résidences secondaires en bord de mer va inexorablement se retourner, si ce n’est déjà fait dans certains territoires. Il n’existe pas, à notre connaissance, d’indice national mesurant la décote effective : les professionnels devront donc raisonner transaction par transaction, ce qui rend l’expertise indépendante plus précieuse que jamais.
Hôtellerie et tourisme : le vrai point de tension
C’est ici que l’enjeu est le plus sensible. Parmi les bâtiments menacés à cinq ans, le Cerema compte 90 hôtels, restaurants ou villages vacances et 51 établissements de plage. L’hôtellerie de plein air est elle aussi exposée : environ 2 200 des 7 800 campings seraient menacés par l’érosion.
Pour un hôtel, l’érosion frappe la valeur sur deux plans. D’abord les murs : un immeuble à durée de vie limitée appelle une décote, et celle-ci pèse sur la valeur de revente comme sur la capacité d’emprunt. Ensuite le fonds : l’emplacement face à la mer fait la marque et le taux d’occupation, mais il devient aussi l’actif le plus fragile du bilan. Un repreneur devra intégrer un coût de démolition, un risque de fermeture anticipée et une visibilité réduite pour amortir ses investissements. C’est l’analyse que nous en faisons, et elle suppose d’être vérifiée cas par cas.
Le dispositif public ouvre toutefois une voie. Le BRAEC permet d’exploiter temporairement des biens acquis par la collectivité : l’un des exemples diffusés par l’administration imagine une commune proposant une maison en bail réel à un hôtelier pour vingt ans. L’hôtellerie littorale pourrait ainsi basculer d’un modèle de propriété vers un modèle de concession, avec des valeurs plus faibles mais des risques mieux bornés. L’État soutient d’ailleurs la relocalisation : un dispositif de 4 millions d’euros a été consacré à relocaliser les campings exposés. Le montant reste modeste face aux besoins.
Le Code civil comporte également une disposition très spécifique à la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Saint-Martin. Lorsqu’un immeuble indivis à usage d’habitation, ou mixte d’habitation et professionnel, est vacant ou n’a pas été effectivement occupé depuis plus de deux années civiles, un indivisaire peut, dans les conditions prévues par la loi, obtenir une autorisation judiciaire afin de réaliser des travaux d’amélioration, de réhabilitation ou de restauration et accomplir certains actes destinés à permettre sa mise en location comme résidence principale.
L’objectif est révélateur du changement de philosophie : il ne s’agit plus seulement d’organiser les rapports entre héritiers, mais aussi d’empêcher que l’indivision conduise mécaniquement à la vacance et à la dégradation du bâti.
l’expertise comme outil de sortie du conflit
Les dispositifs juridiques ne suffisent cependant pas à résoudre toutes les difficultés. Encore faut-il pouvoir construire un scénario économiquement acceptable pour les indivisaires.
Prenons l’exemple d’une propriété détenue par quinze héritiers. Certains souhaitent vendre, d’autres conserver le bien, tandis qu’un membre de la famille envisage de racheter les droits des autres. Avant même de choisir la procédure juridique, il devient nécessaire de connaître la valeur de l’ensemble. Une expertise peut alors faire apparaître plusieurs réalités : la valeur de la construction existante, celle du terrain, les contraintes pesant sur la propriété ou, au contraire, un potentiel de division ou de valorisation qui n’avait pas été identifié. La valeur devient ainsi un instrument d’aide à la décision.
Si le patrimoine vaut 150 000 euros, les héritiers ne raisonneront pas comme s’il en valait 800 000. Si une réhabilitation de 200 000 euros est nécessaire, conserver le bien n’aura pas les mêmes conséquences économiques. Si le terrain présente un potentiel foncier significatif, une vente précipitée de la maison existante peut, inversement, conduire à sous-évaluer le patrimoine familial.
de l’actif immobilisé au patrimoine remis en mouvement
C’est peut-être ici que se situe l’enjeu économique majeur des indivisions successorales. Un patrimoine bloqué n’est pas seulement un patrimoine difficile à transmettre. C’est également un capital qui ne peut être correctement entretenu, financé, vendu, transformé ou réinvesti.
Dans les territoires ultramarins, où l’histoire foncière et successorale a produit des situations particulièrement complexes, la résolution des indivisions peut participer à un objectif beaucoup plus large : remettre sur le marché des logements vacants, permettre la réhabilitation de bâtiments dégradés, libérer du foncier et faciliter de nouveaux projets.
La sortie de l’indivision ne signifie d’ailleurs pas nécessairement vendre. Elle peut conduire à un partage, à l’attribution du bien à un héritier moyennant soulte, à une restructuration patrimoniale ou, dans certaines situations, à la remise en exploitation d’un immeuble jusque-là vacant.
Mais toutes ces solutions supposent de passer d’une perception subjective du patrimoine à une donnée économique suffisamment robuste pour permettre la négociation.
Avant de partager, il faut savoir ce que l’on partage. Avant de vendre, ce que l’on vend. Et avant de racheter les droits des autres, ce que l’on rachète. Dans de nombreuses indivisions successorales, l’expertise immobilière n’apporte donc pas, à elle seule, la solution juridique. Elle fournit quelque chose de tout aussi indispensable : un point de départ commun. Lorsque les héritiers ne parviennent plus à s’accorder sur le devenir du bien, commencer par s’accorder (ou, à défaut, disposer d’un avis indépendant)sur sa valeur peut être la première étape pour transformer un patrimoine figé depuis plusieurs générations en patrimoine à nouveau transmissible, habitable ou économiquement utile.
